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都心、狭小地での建替

time 2018/05/16

都心、狭小地での建替について

現在港区に16坪の土地に築30年の鉄骨住居住まい(もちろん親の土地建物)ですが、諸事情により建て直しもしくは住み替えを検討しております。母が、できればこの土地から離れたくないので、建替えが可能かどうか資金面も含めて考えております。
商業用途、防火地域、建ぺい率80(耐火建築物なら100)容積率400、接道は前面道路6.5メートルのみ(5階建てまでは斜線制限なし)、有効土地面積16.35坪です。現在は3軒長屋の真ん中で、建替えの場合ははじに移動し(接道状況変わらず)、5.2坪程買い増しして、完全分離二世帯+賃貸併用で建て直したいと考えております。1階を母(1LDK 12坪で充分)、3階を賃貸、2階を子世帯(夫婦、子供2人 20坪程度)で延床面積55坪弱にできたらと考えておりますが可能でしょうか?防火地域なこともあり鉄骨もしくはRCで建てたいのですが、予算どの程度でしょうか。ハウスメーカーは全部込み6300万とのことで、初期見積もりの倍以上でした。土地の買い増し坪単価が800万なので、建物にかける費用が難しければ、土地から探して住み替えを検討しなくてはなりません。近所には土地がなかなか出ないので、住み替えよりは建て直しがよいのかとは考えておりますが…

奇抜な間取りデザインは望んでおりません。性能(耐震、断熱)はもちろんですが、鉄骨もしくはRCで考えたい、間口4メートル程度などいろいろご相談したいことがたくさんあるので、建築家の方にお願いして長く住めるベストな家を建てたいと考えております。
こちらで勉強させていただくに、全国から建築家を探すことがよいとありましたが、子供が小さく持病もあるのでなかなか遠方に頻繁にでかけることはできませんが、遠方の場合はどの程度オフィスに伺うものなのでしょうか。
ホームページを拝見してもなかなかよくわからないのですが、他に比較の方法ございましたらそちらもご教示ください。
まとまりのない質問で失礼いたしました。よろしくお願いいたします。

この相談に回答しました

 

2018年 5月16日
はじめはまして。

資金面での対応は銀行などの金融機関がどのような考えで融資を実行する
のかという情報やネットワークなど複雑になっています
その中でどの金融機関がよいのかは経験がないと分からないことが多いでしょう

建築費などの検討する場合はご自身の土地の情報から建築プランを決めます
概算という手法でボリューム設計(面積、容積、高さなど)法的制限を確認します
これが変わると設計のやり直しなどが発生しますので、確認が重要となります

メーカーハウスなどが高い理由はブランド的なものや組織力という部分です
会社経費も高くなるので料金も高くなります
但し、瑕疵以外は通常の劣化とみなされることも多く、メンテナンスについては
施主負担となります

鉄骨、RCは木造とは違いますので料金も高くなります
躯体部分に価値を見出したいということであればその性能をよく理解した上で
決める必要がありますね

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